Pojďme se podívat, jak postupovat při plánování pořízení nemovitosti.
Prvním krokem, je uvědomit si, zda opravdu chcete vlastní nemovitost a co vše to obnáší, napsat si pro a proti. Poté, co jste pevně rozhodnuti jít do vlastní nemovitosti, přicházejí na řadu peníze. Mnohem dříve, než začnete nějakou nemovitosti vyhledávat, je důležité mít v pořádku všechny osobní finance.
A to jsme tak 2-5 let před pořízením. Vzhledem k tomu, že nemovitost budete vždy z větší části financovat hypotečním úvěrem, který vám vytvoří závazek na dlouhou dobu, je potřeba se na takový závazek připravit. Ale rozhodně z něho nemusíte mít strach.
Základ pro klidné pořízení nemovitosti a následné jeho obývání je finanční rezerva. Finanční rezerva se tvoří v podstatě skoro celý život průběžně, ale pokud finanční rezervu nemáte, je důležité ji vytvořit co nejrychleji. Výše finanční rezervy je možnost odvozovat od výše příjmů, výše výdajů, případně výše závazků, pro zjednodušení vždy klientům doporučuji mít k dispozici minimálně roční příjem.
Jak finanční rezervu vytvořit, kam ji uložit a jak s ní nakládat vám může říct váš finanční poradce.
Zdroj: Česká bankovní asociace, Index finanční gramotnosti Čechů, rok 2019
Jakmile máte vytvořenou finanční rezervu ve výši ročního příjmu, přichází tzv. „simulace hypotéky“. S finančním poradcem si spočítejte, jak velká splátka vás může čekat, napište si, jak se změní vaše náklady a představte si celou situaci. Hypotéka, koupě nemovitosti, další náklady. Je potřeba přesně vědět, co udělá hypotéka s vaším cashflow.
A minimálně půl roku si takovou simulaci vyzkoušejte. S tím rozdílem, že peníze budete odkládat například na spořicí účet. Sami uvidíte, zda jste schopni splácet hypotéku, co to udělá s vaším rozpočtem, ale také s vaší psychikou. Pokud vše dopadne v pořádku a vy zvládnete odkládat větší množství peněz, můžete se pustit do výběru nemovitosti a hledání vhodné banky pro vaši hypotéku.
Pokud chcete mít širokou možnost výběru banky, doporučuji využít služeb finančního poradce, který Vám může během pár dnů nachystat až desítku nabídek od různých bankovních domů. S nabídkou od jiné banky se u jiné banky dá lépe vyjednávat a můžete se tak dostat na zcela jiné podmínky než při první návštěvě banky.
Lidé díky televizím a billboardům koukají pouze na úrokovou sazbu, čím níže, tím lépe a proto se banky snaží lidi „napálit“ jinde.
Kromě úrokové sazby je důležité zjistit, zda banka po vás bude chtít tzv. domicilaci plateb, tzn. mít společně s úvěrem také běžný účet, kam vám bude chodit příjem. S tím jsou samozřejmě spojené poplatky za vedení, případně pokud byste používali tento běžný účet i na osobní transakce, může se Vám prodražit.
Dále po Vás můžou chtít povinné pojištění. Výhodou je, že stačí mít svoje vlastní, kde máte nastaveno to, co potřebujete a platíte pouze za rizika, které vás mohou ohrozit. Jak u životního tak neživotního pojištění.
Důležité je také spočítat celkové poplatky za vedení úvěrového účtu, za vyřízení hypotečního úvěru a mnoho dalších skrytých i neskrytých poplatků, které budete platit třeba 30 let.
Fixace je určitá doba, nejčastěji 1, 3, 5 nebo 10 let, po kterou máte garantovanou výši splátky a úrokové sazby. Nevýhodou je, že není možné během fixace s hypotékou cokoli dělat (refinancování, předčasné splacení, mimořádná splátka) aniž by člověk nezaplatil určité sankční poplatky.
Každá fixace má taky jinak nastavenou úrokovou sazbu a její výběr je tedy důležité nepodcenit. Pokud neplánujete hypotéku předčasně dřív splatit, doporučuje se v dnešní době rekordních nízkých sazeb ( viz. obrázek ) zvolit co nejdelší možnou fixaci, klidně i na 10 let. Úrokové sazby totiž mohou časem vyletět nahoru, jak se to stalo několikrát v minulosti.
Navíc dnes můžete po legislativní úpravě uhradit až 25 % z jistiny úvěru zcela bez sankce.
Pro stanovení fixace a splatnosti je důležité mít finanční plán a mít za sebou simulaci hypotéky.
Zdroj: Fincentrum Hypoindex
Doba splatnosti je doba, za kterou musíte svůj dluh bance splatit, nejčastěji 15, 20, nebo 30 let. Čím delší doba splatnosti, tím více přeplatíte, ale máte menší splátku a tím menší zatížení Vašeho rozpočtu.
Splatnost hypotéky je kritérium, které je hodně diskutované jak mezi poradci, tak mezi klienty. Lidé všeobecně mají strach z dluhů, hlavně z důvodů, že můžou ztratit zaměstnání nebo budou mít zdravotní problémy a nebudou moci dostát svým závazkům, popřípadě jim hypotéka může ubírat na pocitu svobody.
Ale pojďme se na to podívat z jiného úhlu.
Představte si, že máte finanční rezervu ve výši ročního příjmu, při průměrné mzdě to dělá zhruba 300 000 Kč. Dále máte k dispozici 500 000 Kč určených k pořízení nemovitosti. Nemovitost stojí 2.000.000,- Kč.
Jsou 2 možnosti co udělat.
Na pořízení nemovitosti se ve většině případů vyplatí vzít si hypotéku a vlastní peníze raději použít na vytvoření finanční rezervy nebo je vhodně investovat s ohledem na vaše dlouhodobé cíle, např. finanční nezávislost.
Nastavení vaší hypotéky by mělo vycházet z vašeho finančního plánu. Volba jednotlivých parametrů vaší hypotéky totiž musí vycházet z vaší celkové finanční situace.
A samozřejmě nezapomínejte na zajištění příjmů, které vás a vaše blízké ochrání pro případ, že byste nemohli hypotéku splácet.
A chcete-li doporučit dobrého finančního poradce, neváhejte mě kontaktovat.